L’immobilier est certainement un bon créneau pour générer une source de profits. Construit ou à construire, l'achat et revente d'un bien immobilier, si elle ne demande aucun diplôme, l'activité demande quelques connaissances. Dans cet article nous privilégions l'aspect juridique de la structure, au détriment de l’aspect financier pour lequel nous vous délivrons des liens pour compléter vos infos.
On peut acheter un bien existant déjà construit, pour le revendre après une rénovation de manière à apporter la valeur du bien. Rien n’est obligatoire, tout va dépendre de son état, du marché au moment de la transaction, ou du budget qui peut lui être accordé.
Autre opportunité : faire construire ce bien immobilier pour le revendre également. Il sera personnalisé selon vos critères, par exemple avec de vastes pièces, avec ou sans étage, piscine, grand jardin d’agrément, etc. sans perdre de vue que cette construction sera destinée à la revente, donc, à un prix raisonnable pour emporter le coup de cœur des clients tant au niveau de la qualité de la maison, que le prix, le tout géographiquement situé dans une zone favorable commercialement à la réalisation de l’opération.
Qu’il soit question de faire construire ou d’acheter un bien déjà construit, rien ne doit être décidé au hasard. Une observation minutieuse du marché devra être entreprise, la situation financière, enquête préalable personnelle sur la faisabilité, les risques et les avantages du futur acheteur, rendez-vous avec les responsables de l’urbanisme de la mairie (viabilisation, notaire de la région, banque ou courtiers en financement, etc.). Toutes les situations de catastrophe doivent être évoquées, essayer de prévoir l’imprévisible.
Si la maison est déjà construite, il ne faut pas hésiter à analyser l’environnement, enquêter auprès des voisins, visiter le quartier de jour et de nuit, repérer les moyens de transport, les écoles à proximité, la raison pour laquelle les anciens propriétaires vendent, etc.
Ces précautions éviteront beaucoup de désillusions et d’aborder les projets avec plus de sérénité.
Par ailleurs, il faut souligner que toutes les professions touchant à l’immobilier sont strictement réglementées, nécessitent des diplômes – licence de droit au minimum, ancienneté dans la profession, etc. – sans parler des garanties bancaires et autres tracasseries. Sauf dans le cas d’utilisation de l’une des deux structures suivantes : la société civile de construction vente et le marchand de biens pour lesquels aucun diplôme n’est exigé.
En priorité, on est tenté de créer une SCI, société civile immobilière. Le soucis : une SCI n’a pas le droit de faire de commerce. Elle est une société civile, conçue pour acquérir, conserver et gérer un bien immobilier. Elle pourra le revendre évidemment dans quelques années plus tard, sans toutefois renouveler cette opération régulièrement.
1- La société civile de Construction vente SCCV
Appelée également société civile immobilière de construction vente, la SCCV société de construction vente est la seule SCI à pouvoir faire construire pour revendre aussitôt sa construction terminée, dans le but de réaliser des bénéfices. Elle doit vendre la construction sans pouvoir la louer entre-temps à des tierces personnes. Les associés ne peuvent pas l’acquérir non plus.
Il existe un moyen de faire financer le projet de construction par l’acheteur avec le contrat VEFA – contrat de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement – Celui-ci apportera des fonds (déposés chez un notaire) au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cette solution facilite l’obtention de concours bancaires. Informations complémentaires site spécialisé.Le nombre d’associés doit être de deux personnes minimum sans aucun maximum requis.
Le site sci-constructionvente vous apportera les renseignements complémentaires à votre information.
2- La société de marchand de biens
Le marchand de biens peut, sans aucune restriction, acheter des biens toute l’année, les revendre aussi fréquemment qu’il le veut, et les louer en attendant cette vente laquelle lui permet de gagner de l’argent frais une partie du prêt tout de suite. Il doit néanmoins vendre dans un délai de 5 ans pour bénéficier d’avantages fiscaux. Infos.
L’activité de marchand de biens ne se limite pas à l’achat et revente de biens immobiliers. Il est aussi autorisé à se livrer à l’achat/revente de terrains à bâtir, parts ou actions de sociétés à prédominance immobilière, et fonds de commerce. Complément d’infos.
Concernant la structure juridique, la forme entreprise individuelle peut être adoptée . Toutefois, au vu des risques que représente un achat immobilier, nous déconseillons vivement ce statut. Le marchand serait responsable sur ses biens personnels. Il serait impossible de protéger les achats, puisque les biens entrent dans les actifs. Seront donc exclus, les EI, EIRL, les sociétés dans lesquels les associés sont responsables des dettes comme la société en nom collectif, société en commandite simple, la société en participation, groupement économique, etc.
Si l’on souhaite s’associer à plusieurs, la SAS est recommandée ou la SASU si l’on souhaite être seul. L’actionnaire n’est pas responsable des dettes tout au plus, il perdra son apport dans le capital, il peut être salarié mais rien ne l’y oblige, etc. Infos sur les SAS et SASU.
L’imposition du marchand de biens dépendra donc de sa structure juridique. Dans notre préconisation, c’est l’imposition de la SAS ou SASU qui sera appliquée.
Enfin, la TVA sera appliquée sur la marge, et non sur le montant du bien immobilier. Exemple. Un bien est acheté 100 000 euros revendu 6 mois plus tard 135 000 euros (frais de restauration compris). La plus-value sera donc de 135 000 – 100 000 euros soit 35 000 euros de marge bénéficiaire brute TTC. La TVA sera calculée à partir de ces 35 000 euros selon la règle classique :
Montant de la somme TTC multiplié par 0,833 (cœfficient pour la TVA à 20 %) = montant HT
Exemple
• Calcul du prix HT : 35 000 euros x 0,833 = 29 155 euros
• Calcul de la TVA : 35 000 euros – 29 155 euros = 5 845 euros
Rappel des coefficients pour les taux de TVA courants :
2,10 % : 0.9794
5,5 % : 0.9478
7 % : 0.9345
10 % : 0.833
La TVA sur les travaux sera récupérée dans le cadre de la société, en opérations courantes de comptabilité.
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